私は学生のライダーを頼み、オートバイで農業委員会のある市役所から裁判所まで走らせたのである。
このオートバイの作戦は成功し、喧分くらいで裁判所へ到着。
３者のうちの一番乗りで入札をし、この物件を買い入れる事ができたのである。
これも特別売却が早い者勝ちのために落札できたのであった。
ちなみにこの時のⅢ棟現場の荒利益は約１億円であった。
まさに残りものに福である。
この６カ月間の特別売却期間はいろいろな面で買い受ける人に有利になっていると思う。
第一に期間入札の場合、公告から入札まで約３週間くらいしかないため、資金手当が間に合わない。
銀行に借り入れを申し込んでも１カ月以上はかかる。
金融公庫や公の機関に申し込んでも２ヵ月は必要になるため、入札をし、落札をしても残金の支払い時までに資金手当が間に合わない。
この点、特別売却の場合は資金手当してから入札できるので安心して落札できるのである。
私の場合も資金手当ができずに保証金を流した事が２回ほどあった。
裁判所の場合は払い込み期日に払い込みできない場合、一般の業者と違い、１日も待ってはくれない。
私の場合、午前３時の期限を午後１時にしてもらったくらいである。
平成１０年９月の国会で通って、残代金支払い時に同時に銀行融資と登記設定ができるようになった。
しかし、あくまで銀行の融資が決定しなければ競売に参加はできないのである。
もっとも、この方式は横浜地裁では前から行なわれていた事で、別にそれほど新しい事ではない。
裁判所の手続きが面倒なため、書記官の仕事が増えるために裁判所がやらなかっただけの事で、やろうと思えばいつでもできた事である。
ここでいう賃借権とは短期賃借権の事である。
この短期賃借権は金銭の貸借とは一切関係ないもので、土地建物所有者から善意の第三者が土地建物を賃借し、この権利を登記簿上に登記する事である。
金銭の貸借に一切関係していないために競売によってもこの権利は抹消されないのである。
この他に地上権、地役権、借地権等、金銭の貸借に関係しない権利は競売によっても抹消されず、たとえ競落してもこれらの権利等を解決抹消しなければ物件として成り立たず、業者の場合には商品にはならず、一般ユーザーの場合にもすぐにこの物件を使用する事はできないのである。
では、なぜ賃借権（短期）が登記されるのか？ほとんどの場合、本来の賃借権の持つ役割と違った意味で使用され、登記されている場合が多い。
違った意味とは？これが現在の競売事件の中で一番ややこしい問題であり、一般ユーザーや不動産業者が競売に手を出ざないというよりは出せない原因である。
ここにいくつかの例を書き出してみよう。
ある会社、Ａ社とする。
この会社が今月末で不渡りを出し、倒産するしかないとする。
この時点ではほとんどの物件はすでに銀行等の担保で余力はまったくなく、仕事の方も先の見込みはない。
Ａ社の社長、専務等、倒産すればすべてがなくなり債権者に追いかけまわされるだろう。
後は逃げるしかない。
しかし、逃げるにしてもお金がない。
こんな時、すばやくお金をつくる方法として、この社長や専務所有のアパート、マンション、所有の物件（土地建物）に対し賃借権を設定し、この期間の地代、及び家賃を先に支払ってもらい、その見返りとしてこれらの物件に対して、賃借権の設定登記（土地に対しては５年、建物は３年）をする。
これは同一人物が設定しても意味がなく、土地建物別々の名義で登記すべきである。
この時、この物件に物件価格以上の担保がいかに設定されていようが何も問題はないのである。
要するに賃借権を設定し、Ａ社、及びＡ社の社長、及び専務はこの事により、ある程度の金額を手にする事ができるのである。
また、Ｂはこの金額をＡ社に支払い、賃借権を手にする事ができる。
賃借権を手にしたＢは、この物件を第三者に賃貸するのである。
その家賃がＢの収入で３年間（建物）この家賃が入る。
例えば、Ａ社がアパートを持っていたとすれば、この家賃が１年間で５００万円、３年間で１５００万円になるとすれば、ＢがＡに支払う賃借権の金額は３年分の３分の１で５００万円くらいである。
最近、新聞等で騒がれている巡堅元妨害でいくつかの会社、及び社長が当局の摘発を受けている。
これは同じ賃借権の行使のやり方でも同じ系列会社に賃借権の設定をさせ、その会社に入るべき家賃を系列会社に振り込ませ、抵当権を設定している銀行等からの差し押さえを免れる等である。
バブル崩壊後、バブル時期に貸ビル、貸マンション等を数多くつくった不動産会社等、ほとんどの会社がこの方法で裏金を作り、別会社で不動産業、その他の事業をやっているのが現状である。
当社の取り扱った競売物件でこの賃借権の設定がされている物件の場合、前記のような事項の他に競売の競落者がほとんどなくなるのである。
なぜなら、この賃借権の内容は競売調書にはほとんど書かれておらず、ただ賃借人有りとか賃借権は成立せずとか書いてあるだけで、この明け渡しについては民事訴訟を必要とする等が書いてある。
こういう調書を見て、競売に参加しようとする人はほとんどいなくなるわけである。
この売れない物件はどうなるのか？関東等の大都市の裁判所の場合は特別売却期間に入る。
これは入札期間が終わった開札日から始まる。
ほとんどの開札が午後Ⅲ時から行なわれるので開札日の午後からになる。
その期間は３ヵ月とか６ヵ月とか、その裁判所によってまちまちであるが、競売物件が少ない裁判所では期間入札の制度はとられていない。
もっとも競売物件の少ない小さな裁判所では執行官も１人しかおらず、そこまで手がまわらないのであろう。
この期間入札期間中は誰でも早い者勝ちで最低競売価格で落札する事ができる。
それでも期間入札の期間満了までに入札がなかった物件は再評価にまわされ、再評価され、これが終わるとまた期間入札が行なわれる。
これらの期間は裁判所によってまちまちであるが、おおよそ開札→特別売却→（３ヵ月～６ヵ月）→再評価→期間入札で１年～１年６カ月くらいの期間を要する。
価格も数％くらい下がるのが通常であるが、中には前の価格よりも上がる場合もある。
前記の短期賃借権を設定している物件が競売にかかる場合の期間について書いておこう。
通常の物件、要するに賃借権等の登記がなされていない物件（ややこしくない物件）は、早ければ１年くらいで期間入札に入るが、賃借権等の権利関係が複雑な物件は早くて２年くらい、通常３年?４年はかかる。
という事は賃借権を設定すれば、Ａ社はこの代金を支払ったとしても最低３年（建物の賃借権）は、家賃収入があるのである。
まして賃貸マンション等、金額がはる場合にはなかなか競落しないので、２回、３回と再評価を重ね、これと同時に価格もどんどん下がるのであるが、期間も５年かかるものも出てくる。
この間、賃借権の権利者の元にはずっと家賃が入ってくるのである。
しかし物件によっては、まったくこれが当てはまらない事もあるから気をつけなければならない。
しかし、何の仕事でもこれくらいのリスクは付きものであろう。
また、価格の評価がどれくらい下落するのか、例をとってみよう。
Ｃ市の街中にある賃貸用マンション。
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